Cuando se presenta el incumplimiento a alguna obligación por parte de una inmobiliaria deberá analizarse si el caso permitirá o no llevar adelante un reclamo ante Defensa del Consumidor y en base a la normativa consumeril dado que las profesiones liberales, con título habilitante como el de martillero público o corredor inmobiliario, se encuentran expresamente excluidas de la aplicación de la ley de defensa del consumidor.

Esta regla a lo largo del tiempo ha acumulado algunas excepciones, en particular cuando la intervención del profesional inmobiliario intermediario excede el objeto específico del corretaje con lo cual, en aquellas situaciones en las que el intermediario se encarga de la difusión de un emprendimiento inmobiliario y predispone los instrumentos precontractuales de la operación y los formularios mismos de la operación a realizarse, quedará obligado en los términos de la ley 24.240 por la actividad específica realizada. 

Se ha sostenido que cuando la función del corretaje se ve subsumida en el ámbito empresario y forma parte de la
cadena de comercialización se la incluye en la ley de Defensa del Consumidor

Las que sí quedan alcanzadas por la normativa consumeril son las inmobiliarias estructuradas en forma de empresas. Recientemente la Justicia en relaciones de consumo se ha declarado competente para entender en un reclamo contra una inmobiliaria que se encuentra constituída bajo una persona jurídica.

El conflicto se ha presentado entre una consumidora que habría adquirido, a través de la suscripción de un boleto de compraventa, una vivienda con destino de uso familiar y una inmobiliaria con estructura empresarial constituida como una Sociedad Anónima.

Según el boleto de compraventa arrimado al momento de la suscripción, la consumidora habría entregado a la demandada una suma de dinero en parte de pago del inmueble y el remanente adeudado sería cancelado en cuotas.
Así las cosas, la consumidora acusó que la inmobiliaria no entrega la documentación necesaria para materializar la escrituración y se niega a recibir pagos motivo por el cual inició acción para que se ordene el pago por consignación.

El fallo 

El juez actuante, el Dr. Martín Converset, sostuvo en su fallo que es menester resaltar que la normativa consumeril no excluye la adquisición de bienes inmuebles “…siempre que se trate de darle el destino de vivienda…” (cfr. Guillermo Pedro
Tinti, Maximiliano R. Calderón, “Derecho del Consumidor Ley 24.240, 3ra edición, Ed. Alveroni, Año 2011, p. 28).
Así, sostiene, “se presume que hay ‘relación de consumo inmobiliaria cuando, nos hallamos frente a un reclamo formulado por (…) personas físicas que adquirieron a título oneroso y en beneficio propio un bien inmueble, frente a una parte vendedora que actúa en el mercado de manera profesional. Encontrando así, la existencia de una vinculación jurídica entre un ‘consumidor inmobiliario’ y ‘proveedor’, siendo aplicable al caso la normativa consumeril” (CC0103 Mar del Plata, 165098 110, sentencia de 26/06/2018, “Fornillo”, sumario JUBA B5055535).
Las condiciones particularizadas en los dos párrafos que anteceden, se cumplirían en estos autos (cfr. punto I de la presente).
Por lo demás, el pago por consignación que se requiere en estos autos se vincularía con una “operación de financiación o crédito para el consumo”, que ha sido definida como aquella en la cual “una persona física o jurídica, en el ejercicio de su actividad u oficio, concede o se compromete a conceder a un consumidor bajo la forma de pago aplazado, préstamo, apertura de crédito, o cualquier otro medio equivalente de financiación, para satisfacer necesidades personales al margen de su actividad empresarial o profesional, destacándose que usualmente la operación de crédito para el consumo quedará configurada, sin perjuicio de la técnica de financiación, siempre que los bienes o servicios contratados
estén destinados a satisfacer necesidades personales o familiares del consumidor” (cfr. Müller, Enrique C. y Saux, Edgardo I. “La Ley de Defensa del Consumidor” Picasso Sebastián -Vázquez Ferreyra Roberto Directores, Tomo I Parte General, Ed. La Ley, Buenos Aires 2009, pág . 413 y notas 958 y 959).

Por todo ello, sostiene el sentenciante que se podría concluir que la actora revestiría la condición de consumidora inmobiliaria, pues no hay ningún indicio de que no haya adquirido el bien con una finalidad distinta a la de ser destinataria final del mismo (cfr. art. 1092 CCyCN y art. 1 LDC). 

A ello se suma, que conforme tiene dicho la doctrina, para que el acto de venta de un inmueble quede alcanzado por las disposiciones del Código Civil y Comercial y de la ley 24.240  tiene que existir la intervención de un proveedor del bien cuya actuación sea calificable como profesional o habitual en este tipo de contratos, y ello se advertiría en el caso (cfr. Ariza, Contratación Inmobiliaria y Defensa del Consumidor, en Tratado de Derecho del Consumidor, Stiglitz y Hernández directores, tomo II, págs. 479 y 480).
Por todo lo expuesto, se dispone declarar la competencia del juzgado para intervenir en las presentes actuaciones; lo q

Fallo comentado: SEC RSECRETARÍA DE CONSUMO 3 – OFICINA DE GESTIÓN JUDICIAL  EXP:36119/2022-0 CUIJ J-01-00036119-0/2022-0|ACT 1192196/2022 19/05/2022La